רכישת נדל"ן בישראל

בבואך לקנות נכס יוקרה בישראל
עו"ד רם גמליאל*

כשאתם שוקלים רכישת נדל"ן מעבר לים בכלל ובישראל במיוחד, לפני שאתם ניגשים למתווך דירות, או אפילו חברה גדולה כמו רימקס או אנגלו סקסון ישנם מספר אמצעי זהירות משפטיים שניתן לנהוג על פיהם במהלך הרכישה על מנת להגן על האינטרסים שלכם ולהבטיח כי הרכישה תתבצע בהצלחה.

מאמר זה ייתאר בקווים כלליים את הצעדים הדרושים ואת אמצעי הזהירות עליהם אנו ממליצים בעת רכישת נכס בישראל.

צעד ראשון: קבעו לעצמכם בקווים כלליים את מטרותיכם ורצונותיכם בנוגע לנכס שאתם מעוניינים לרכוש.

רכישת בית מעבר לים היא כמו כל השקעת נדל"ן אחרת: עליכם לדעת מהם המשאבים העומדים לרשותכם ומהן הסיבות לרכישה, את דרישותיכם מהנכס ואת פרק הזמן שתרצו שהנכס יהיה בבעלותכם. ישנן סיבות רבות לרכישת נכס בישראל: ייתכן שהדבר נובע מסיבות רגשיות, ייתכן שאתם מעוניינים כי יהיה בבעלותכם בית בישראל לצורך מגורים (למגורים קבועים, לחופשות או לעסקים), אולי אתם שוקלים לעשות "עלייה", או שאולי אתם מחפשים השקעה טובה וברצונכם לבדוק את ההזדמנויות בתחום השקעות הנדל"ן בישראל.

לא משנה מהי הסיבה, סיבה זו תשתקף ללא ספק בנכס שתבחרו, בסכום שברצונכם לשלם, בניהול הנכס לאחר מכן וכדומה. ההחלטה כי ברצונכם לרכוש נכס בישראל היא החלטה טובה, אך לפני שתפעלו עליכם להיות מודעים לציפיותיכם.

פנו לייעוץ מקצועי מקומי

רכישת בית בישראל אינה שונה בהרבה מרכישת בית בכל מקום אחר בעולם, בהנחה שתנקטו באמצעי הזהירות הדרושים, במיוחד בנוגע לפן המשפטי. זכרו – לכל ארץ בעולם חוקים, תקנות, מנהגים ונהלים משלה. כאשר אתם קונים נכס מעבר לים, ישנם 4 מרכיבים שתצטרכו להביא בחשבון:

פער הזמנים: אנשים ושירותים מעבר לים פועלים על פי השעון המקומי באותה ארץ, וייתכן שקיים פער שעות בין ארץ היעד לארצכם, דבר אשר עלול להקשות במידה מסוימת על התקשורת.

מחסום השפה: אם אינכם דוברים את השפה המקומית (במקרה שלנו עברית, ובמקרים מסוימים בישראל ערבית או רוסית), ייתכן שתתקשו לתקשר עם המוכרים ועם הרשויות.

נגישות: עסקאות נדל"ן דורשות זמן. עליכם למצוא את הנכס המתאים לצרכיכם, להתדיין על המחיר ולפעול בהתאם לכל הנהלים המשפטיים. כמעט בלתי אפשרי יהיה לסיים את כל הפעולות הדרושות בצורה נכונה ומדויקת במהלך השבוע או השבועיים בהם תשהו בישראל, אך מצד שני עלויות טיסה הלוך ושוב יגדילו את עלויות העסקה (ולפעמים אפילו יהפכו אותה לבלתי משתלמת).

ידע: ללא ספק מעורב בעסקת נדל"ן כסף רב. במקרים כה חשובים תרצו ללא ספק ליווי וייצוג של אנשי מקצוע מנוסים שהתמחו בשוק המקומי.

מסיבות אלה, רצוי ליצור קשר עם איש מקצוע שיטפל בענייניכם כאן בישראל, ילווה אתכם לאורך התהליך וייצג את האינטרסים שלכם. אנו ממליצים לשכור את שירותיו של עורך דין מקומי בלתי תלוי אשר יונחה אך ורק ע"י צרכיכם ורצונותיכם ויוודא כי הזכויות על הנכס ברורות, כי הוא עומד באישורי הבנייה הדרושים, וכי הוא נקי מחובות, היטלים או בעיות אחרות. עורך דין בלתי תלוי יוכל לייעץ לכם ולייצג אתכם בכל אחד מהיבטי העסקה, ללא ניגוד האינטרסים שעלול להיות לסוכן נדל"ן או סוכנות תיווך.

מערכת היחסים שלכם עם עורך הדין הישראלי שלכם

מטרתו של עורך הדין צריכה להיות לעזור לכם, לייעץ לכם ולייצג אתכם בכל היבט של העסקה. באפשרותכם ואף מחובתכם לדון עם עורך הדין בכל היבטי הנכס בו אתם מעוניינים ובכל הקווים המנחים שהצבתם לעצמכם בנוגע לנכס. תפקידו של עורך הדין הישראלי שלכם הוא לעבוד במסגרת אותם קווים מנחים ולסייע לכם לאתר ולנהל את הנכס הטוב ביותר המתאים לצרכיכם ורצונותיכם. מכאן שתפקידו הוא לאתר – באמצעות סוכני נדל"ן או בדרכים אחרות – את ההצעות שיתאימו לכם ביותר, לנהל מו"מ על העסקה, לבצע את כל ההליכים המשפטיים והפרוצדורליים, ולהשלים את העסקה עבורכם. תפקידכם הוא לקבוע את הקווים המנחים בצורה ברורה ככל האפשר ולקבל את ההחלטה הסופית – לקנות או לא לקנות.

לטוס לישראל

תמיד נחמד לטוס לחופשה בישראל, אבל רכישת נכס אינה חופשה. למעשה, אין צורך שתהיו בישראל לאורך התהליך כולו. בדרך כלל לא תצטרכו להיות בישראל יותר מפעמיים, למשך 2-3 ימי עסקים בכל פעם (שימו לב: בישראל יום שישי אינו נחשב ליום עסקים, אך ביום ראשון העסקים מתנהלים כרגיל). רצוי כי פגישתכם הראשונה עם עורך הדין הישראלי שלכם תתקיים לאחר שגיבשתם לעצמכם את הקווים המנחים ואף דנתם בהם עם עורך הדין שבחרתם דרך הטלפון. בפגישה זאת יוכל עורך הדין שלכם להציג בפניכם מספר אופציות כלליות ואתם תעניקו לו יפוי כוח. הגעתכם השנייה לישראל תהיה בדרך כלל באחת משתי נקודות זמן אפשריות: האפשרות הראשונה היא לפני תחילתו של המו"מ הספציפי – לקוחות רבים בוחרים לבוא ולבדוק את הנכס המוצע לפני תחילת המו"מ עצמו. האפשרות השנייה היא להגיע ממש לפני השלמת העסקה. בשלב זה כבר קיבלתם את כל המידע מעורך הדין, ובדרך כלל כבר סוכמו כל פרטי העסקה, וישנם לקוחות הבוחרים להגיע ולקבל החלטה סופית "במקום" לפני סגירת העסקה. חשוב לציין כי הנסיעה השנייה לישראל אינה הכרחית. יש לקוחות המגיעים לישראל רק לפגישה הראשונה, בעוד שאחרים באים במספר נקודות זמן שונות לאורך התהליך.

עלויות

כל עסקת נדל"ן הכוללת רכישת נכס בישראל כרוכה בעלויות שאותן ניתן לחלק ל-3 קטגוריות עיקריות: עלות הנכס עצמו, מסים ואגרות מדינה, עלויות אדמיניסטרטיביות.

עלות הנכס עצמו והמסים והאגרות תלויים בכך שהעסקה תצא לפועל.

עם זאת, העלויות האדמיניסטרטיביות כוללות עלויות אובייקטיביות שאינן תלויות בהגשמת העסקה, ועלויות תלויות עסקה שתצטרכו לשלם רק במידה שהעסקה תצא לפועל. העלויות האדמיניסטרטיביות האובייקטיביות הן אלה הקשורות לאיתור הנכס, ניהול המו"מ, בדיקת מהימנות הנכס ובעליו, וכן ייעוץ שוטף לאורך התהליך כולו עד למו"מ הסופי. עלויות אלה תלויות בסוג הנכס שאתם מחפשים ובמורכבותו, והתשלום עליהן מתבצע מראש.

העלויות האדמיניסטרטיביות תלויות העסקה הן אלה שתצטרכו לשלם לגורמים אחרים מלבד המוכר אם תרכשו את הנכס.

בזמן החתימה על יפוי הכוח לעורך הדין, הקפידו תמיד לחתום על חוזה המפרט את כל המחוייבויות והעלויות שאתם לוקחים על עצמכם. בצעו חישוב על מנת לוודא כי העלויות האדמיניסטרטיביות אינן חורגות מן התקציב שברשותכם וכי הן סבירות והוגנות.

וילה למכירה, דירות יוקרה בישראל, דירת יוקרה, לוח דירות יוקרה, סטפ אינסייד